Die verbilligte Überlassung von Wohnraum an nahe Verwandte ist ein beliebtes Steuersparmodell. Allerdings gilt es die Spielregeln zu beachten. Ab dem Kalenderjahr 2012 sollen diese nun neu geregelt werden.
Der volle Kostenabzug bei Vermietung wie z.B. Schuldzinsen, Abschreibungen und Renovierungen wird zur Zeit nur dann anerkannt, wenn die Kaltmiete mindestens 75% des ortsüblichen Mietspiegels erreicht.
Beträgt die Kaltmiete weniger als 56% erkennt das Finanzamt bei den Kosten nur den entsprechenden Prozentsatz an. Erreicht die Miete z.B. nur 45% des ortsüblichen Mietniveaus, sind dadurch auch nur 45% der Kosten abzugsfähig.
Liegen die Kaltmieten zwischen 75% und 56% muss dem Finanzamt bei Verlusten noch anhand einer Überschussprognose belegt werden, dass die Vermietung dauerhaft positive Ergebnisse einbringt. Nur dann wird der volle Kostenabzug anerkannt.
Um einen Steuervorteil (Verlustverrechnung) bei verbilligter Vermietung dauerhaft zu erhalten, muss die Mietentwicklung auf dem örtlichen Wohnungsmarkt regelmässig überprüft und die Kaltmiete entsprechend anpasst werden.
Für die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrages mit nahen Angehörigen ist jedoch weiterhin Voraussetzung, dass der Mietvertrag in allen wesentlichen Fragen dem zwischen Fremden üblichen entspricht wie z.B. auch eine Erstellung der jährliche Nebenkostenabrechnung.
Neuer Schwellenwert ab 2012
Die Finanzverwaltung plant ab 2012 eine neue Regelung.
Die bisher geltende dreistufige Prüfung soll auf zwei Stufen gestrafft werden. Der volle Kostenabzug soll in Zukunft ab 66% der ortsüblichen Kaltmiete anerkannt werden.
Liegt der Anteil unter 66% werden die Kosten nur noch anteilsmässig als Werbungskosten abgezogen.
Die Überschussprognose bei Verlusten und verbilligter Miete zwischen 56% und 75% entfällt damit.
Daher müssen einige Vermieter von ihren Verwandten künftig mehr Miete verlangen, wenn sie weiterhin alle Kosten uneingeschränkt steuerlich berücksichtigen wollen.
